Nova regulació dels lloguers: com afecta als propietaris arrendadors?

El Reial decret llei 29/2026 introdueix canvis rellevants per a qui lloga un habitatge, tant en lloguer residencial com temporal, per habitacions o turístic. Les principals novetats afecten a l'IVA, a l'IRPF, a l'actualització de les rendes i a les obligacions contractuals dels propietaris.

El Reial decret llei 29/2026, de 6 d'octubre , publicat en el Butlletí Oficial de l'Estat el 7 d'octubre, ha aprovat una àmplia reforma en matèria d'habitatge i arrendaments.

Encara que la norma conté mesures de molt diversa naturalesa, en aquesta notícia ens centrem en les que poden tenir una incidència més directa per als propietaris que obtenen ingressos per lloguer d'habitatges .

 

El canvi més immediat: IVA del 10 % en determinats lloguers de curta durada.

A partir del 1 de desembre de 2026 , els lloguers d'apartaments o habitatges moblats la durada dels quals no superi les 30 nits per a un mateix arrendatari passaran a tributar, amb caràcter general, al tipus reduït del 10 % d'IVA .

La norma excepte els casos en què l'immoble llogat sigui l'habitatge habitual del propi arrendador. També es manté la subjecció a l'IVA dels arrendaments en què es prestin serveis complementaris propis de la indústria hotelera.

En la pràctica, aquest canvi pot afectar especialment a propietaris de:

• Habitatges d'ús turístic.

• Apartaments destinats a estades breus.

• Immobles anunciats en plataformes digitals.

• Habitatges moblats llogats de forma successiva per períodes inferiors a 31 nits.

 

Per a aquests propietaris, l'aplicació de l'IVA pot implicar noves obligacions de facturació, alta o modificació de la situació censal, presentació d'autoliquidacions periòdiques i revisió del tractament de l'IVA suportat en les despeses relacionades amb l'immoble.

No obstant això, la tributació haurà d'analitzar-se en cada cas, tenint en compte la durada efectiva de les estades, l'ús de l'immoble, els serveis prestats i la condició de l'arrendador.

 

Noves reduccions en l'IRPF per al lloguer d'habitatge habitual

La reforma modifica de forma important les reduccions aplicables en l'IRPF sobre el rendiment net positiu obtingut pel lloguer d'habitatge habitual.

El nou sistema pretén incentivar fiscalment que els propietaris mantinguin o redueixin les rendes. Per això, el percentatge de reducció dependrà de factors com:

• Si l'habitatge ja estava llogat o es lloga per primera vegada.

• Si el propietari té o no la condició de gran tenidor.

• Si la renda es redueix, es manté o augmenta respecte al contracte anterior.

• Si l'immoble es troba en una zona de mercat residencial tensionat.

• L'edat de la persona arrendatària.

• El respecte dels límits derivats del sistema estatal d'índexs de referència.

 

En termes generals, per a nous contractes celebrats per un arrendador que no sigui gran tenidor:

• Una reducció de la renda superior al 5 % pot permetre reduccions fiscals d'entre el 70 % i el 100 % , segons les circumstàncies.

• Si el nou lloguer no supera el del contracte anterior, la reducció serà, amb caràcter general, del 50 % .

• Si el lloguer augmenta, la reducció disminueix progressivament i pot situar-se entre el 40 % i el 15 % , depenent del percentatge d'increment.

 

També es preveuen percentatges específics per a habitatges llogats per primera vegada, lloguers socials, habitatges inclosos en programes públics i habitatges rehabilitats recentment.

Per tant, abans de fixar la renda d'un nou contracte convé calcular no només l'ingrés brut esperat, sinó també l'efecte que aquesta decisió tindrà en la tributació del propietari. Una pujada de renda pot provocar una reducció fiscal significativament menor.

 

Lloguer temporal: serà necessari justificar la causa

Els contractes de temporada hauran de respondre a una necessitat temporal real i acreditada de l'arrendatari . La causa haurà de constar expressament en el contracte i estar suficientment documentada.

Si no existeix una veritable causa temporal, el contracte podrà ser considerat un arrendament de vivenda habitual, amb l'aplicació de les regles de durada, pròrroga, actualització de renda i protecció de l'inquilí pròpies d'aquest tipus d'arrendament.

Per al propietari, això significa que ja no n'hi haurà prou amb denominar el contracte “de temporada”. Serà necessari poder demostrar per què l'arrendatari necessita la vivenda només durant un període determinat, per exemple, per motius laborals, acadèmics, mèdics o de desplaçament temporal.

A més, quan se celebrin successivament diversos contractes temporals sobre el mateix habitatge, la renda dels contractes posteriors no podrà augmentar anualment per sobre del Índex de Referència per a l'Actualització Anual dels Contractes d'Arrendament d'Habitatge .

 

Noves regles per a lloguer per habitacions

En els lloguers per habitacions, la suma de les rendes de tots els contractes que estiguin vigents simultàniament no podrà superar la renda que correspondria a lloguer unitari de l'habitatge complet.

També s'hauran de respectar els límits aplicables a les zones de mercat residencial tensionat.

Aquesta mesura obliga a revisar la rendibilitat global prevista i la forma en què es distribueix la renda entre les diferents habitacions. El fraccionament del lloguer no permetrà superar el preu màxim aplicable al conjunt de l'habitatge.

 

Limitació extraordinària de les actualitzacions de renda

Per a les anualitats que es compleixin des de l'entrada en vigor de la norma i fins al 31 de desembre de 2027 , l'actualització de la renda queda sotmesa a límits especials:

• Si la renda ja supera el límit màxim aplicable conforme al sistema d'índexs de referència, no podrà aplicar-se cap increment.

• En els altres casos, es podrà assolir un nou acord entre propietari i llogater.

• Si no hi ha acord, l'increment no podrà superar el 2 % .

 

Per això, abans de comunicar una actualització anual convé comprovar si el habitatge està subjecte a un límit de renda i quin és el percentatge màxim aplicable.

 

 

Pròrroga extraordinària de determinats contractes

Els arrendataris de determinats contractes d'habitatge habitual vigents podran sol·licitar una pròrroga extraordinària per períodes anuals i fins a un màxim de dos anys addicionals , sempre que es compleixin els requisits previstos i que hagin estat al corrent del lloguer durant els vuit mesos anteriors.

Com a regla general, l'arrendador haurà d'acceptar la pròrroga. Entre les excepcions es troben l'acord de noves condicions, la celebració d'un nou contracte o la necessitat real i acreditada del propietari de recuperar l'habitatge per a si o per a determinats familiars, quan es comuniqui en la forma i termini legalment establerts.

La pròrroga extraordinària tampoc serà aplicable quan les parts acordin renovar o formalitzar un nou contracte amb una renda inferior, almenys, en un 5 % a la del contracte vigent.

 

Despeses d'immobiliària i altres imports repercutits al llogater

Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte no podran repercutir-se al l'arrendatari, ni directa ni indirectament.

Els serveis addicionals que no siguin essencials per formalitzar el contracte només podran cobrar-se al llogater quan aquest els hagi sol·licitat expressament per escrit i hagi estat informat prèviament del seu caràcter opcional i del seu cost.

Així mateix, els pactes relatius a determinats gastos generals hauran de constar per escrit i expressar el seu import anual. En edificis que no estiguin constituïts en règim de propietat horitzontal, no podran imputar-se al llogater gastos de comunitat.

 

Més informació obligatòria en els anuncis de lloguer

La publicitat de les vivendes haurà d'oferir informació veraz i suficient. Quan resulti aplicable, haurà d'indicar:

• L'índex de referència del preu del lloguer.

• La renda de l'últim contracte de lloguer habitual vigent durant els cinc anys anteriors.

• El límit de renda aplicable.

• La condició de gran tenidor del propietari.

• Les dades identificatives exigides per a la unitat arrendada.

 

Aquesta obligació afecta tant als propietaris que anunciïn directament l'habitatge com a les agències o plataformes que intervinguin en la comercialització.

 

Possibles recàrrecs en l'IBI d'habitatges turístics

Els ajuntaments situats en zones de mercat residencial tensionat podran establir recàrrecs en l'IBI per a habitatges destinats a allotjament turístic.

El recàrrec podrà assolir:

• Fins al 50 % amb caràcter general.

• Fins al 100 % quan el titular disposi de dues o més vivendes d'ús turístic.

• Fins al 150 % quan sigui titular de quatre o més immobles residencials destinats a aquest ús.

 

L'aplicació efectiva d'aquests recàrrecs dependrà que l'ajuntament corresponent els aprovi mitjançant la seva ordenança fiscal.

 

Què haurien de revisar ara els propietaris?

Davant l'amplitud dels canvis, recomanem revisar especialment:

• El tipus d'arrendament realitzat i la durada habitual de les estades.

• L'possible obligació de repercutir IVA des de l'1 de desembre.

• Els models de contracte de temporada i la documentació que acredita la seva causa.

• La suma de les rendes en els arrendaments per habitacions.

• Les clàusules d'actualització de renda.

• La data de venciment i les possibles pròrrogues dels contractes vigents.

• La repercussió de despeses al llogater.

• La informació inclosa en els anuncis.

• L'efecte de la renda pactada sobre la reducció aplicable en l'IRPF.

 

La nova regulació no afecta de la mateixa forma a tots els propietaris. El tractament dependrà del destí de l'immoble, la durada del contracte, la seva ubicació, la renda pactada, el nombre d'habitatges del titular i les circumstàncies del llogater.

A més, al tractar-se d'un reial decret llei, la seva continuïtat està subjecta a la corresponent convalidació parlamentària . Des de Gascón Gestió Empresarial seguirem la seva tramitació i analitzarem l'aplicació pràctica d'aquestes mesures per informar als nostres clients.

 

Avís: aquesta informació té caràcter general i no substitueix l'anàlisi jurídic o fiscal de cada cas particular.

Font oficial: Reial decret llei 29/2026, de 6 d'octubre