Nueva regulación de los alquileres: ¿cómo afecta a los propietarios arrendadores?

El Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios relevantes para quienes alquilan una vivienda, tanto en alquiler residencial como temporal, por habitaciones o turístico. Las principales novedades afectan al IVA, al IRPF, a la actualización de las rentas y a las obligaciones contractuales de los propietarios.

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre, ha aprobado una amplia reforma en materia de vivienda y arrendamientos.

Aunque la norma contiene medidas de muy diversa naturaleza, en esta noticia nos centramos en las que pueden tener una incidencia más directa para los propietarios que obtienen ingresos por el alquiler de viviendas.

 

El cambio más inmediato: IVA del 10 % en determinados alquileres de corta duración.

A partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas cuya duración no supere las 30 noches para un mismo arrendatario pasarán a tributar, con carácter general, al tipo reducido del 10 % de IVA.

La norma exceptúa los casos en los que el inmueble alquilado sea la vivienda habitual del propio arrendador. También se mantiene la sujeción al IVA de los arrendamientos en los que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera.

En la práctica, este cambio puede afectar especialmente a propietarios de:

• Viviendas de uso turístico.

• Apartamentos destinados a estancias breves.

• Inmuebles anunciados en plataformas digitales.

• Viviendas amuebladas alquiladas de forma sucesiva por periodos inferiores a 31 noches.

 

Para estos propietarios, la aplicación del IVA puede implicar nuevas obligaciones de facturación, alta o modificación de la situación censal, presentación de autoliquidaciones periódicas y revisión del tratamiento del IVA soportado en los gastos relacionados con el inmueble.

No obstante, la tributación deberá analizarse en cada caso, teniendo en cuenta la duración efectiva de las estancias, el uso del inmueble, los servicios prestados y la condición del arrendador.

 

Nuevas reducciones en el IRPF para el alquiler de vivienda habitual

La reforma modifica de forma importante las reducciones aplicables en el IRPF sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de vivienda habitual.

El nuevo sistema pretende incentivar fiscalmente que los propietarios mantengan o reduzcan las rentas. Por ello, el porcentaje de reducción dependerá de factores como:

• Si la vivienda ya estaba alquilada o se alquila por primera vez.

• Si el propietario tiene o no la condición de gran tenedor.

• Si la renta se reduce, se mantiene o aumenta respecto al contrato anterior.

• Si el inmueble se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.

• La edad de la persona arrendataria.

• El respeto de los límites derivados del sistema estatal de índices de referencia.

 

En términos generales, para nuevos contratos celebrados por un arrendador que no sea gran tenedor:

• Una reducción de la renta superior al 5 % puede permitir reducciones fiscales de entre el 70 % y el 100 %, según las circunstancias.

• Si la nueva renta no supera la del contrato anterior, la reducción será, con carácter general, del 50 %.

• Si la renta aumenta, la reducción disminuye progresivamente y puede situarse entre el 40 % y el 15 %, dependiendo del porcentaje de incremento.

 

También se prevén porcentajes específicos para viviendas alquiladas por primera vez, alquileres sociales, viviendas incluidas en programas públicos y viviendas rehabilitadas recientemente.

Por tanto, antes de fijar la renta de un nuevo contrato conviene calcular no solo el ingreso bruto esperado, sino también el efecto que esa decisión tendrá en la tributación del propietario. Una subida de renta puede provocar una reducción fiscal significativamente menor.

 

Alquiler temporal: será necesario justificar la causa

Los contratos de temporada deberán responder a una necesidad temporal real y acreditada del arrendatario. La causa deberá constar expresamente en el contrato y estar suficientemente documentada.

Si no existe una verdadera causa temporal, el contrato podrá ser considerado un arrendamiento de vivienda habitual, con la aplicación de las reglas de duración, prórroga, actualización de renta y protección del inquilino propias de este tipo de alquiler.

Para el propietario, esto significa que ya no bastará con denominar al contrato “de temporada”. Será necesario poder demostrar por qué el arrendatario necesita la vivienda solo durante un periodo determinado, por ejemplo, por motivos laborales, académicos, médicos o de desplazamiento temporal.

Además, cuando se celebren sucesivamente varios contratos temporales sobre la misma vivienda, la renta de los contratos posteriores no podrá aumentar anualmente por encima del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda.

 

Nuevas reglas para el alquiler por habitaciones

En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas de todos los contratos que estén vigentes simultáneamente no podrá superar la renta que correspondería al alquiler unitario de la vivienda completa.

También deberán respetarse los límites aplicables en las zonas de mercado residencial tensionado.

Esta medida obliga a revisar la rentabilidad global prevista y la forma en que se distribuye la renta entre las distintas habitaciones. El fraccionamiento del alquiler no permitirá superar el precio máximo aplicable al conjunto de la vivienda.

 

Limitación extraordinaria de las actualizaciones de renta

Para las anualidades que se cumplan desde la entrada en vigor de la norma y hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización de la renta queda sometida a límites especiales:

• Si la renta ya supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no podrá aplicarse incremento alguno.

• En los demás casos, podrá alcanzarse un nuevo acuerdo entre propietario e inquilino.

• Si no existe acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %.

 

Por ello, antes de comunicar una actualización anual conviene comprobar si la vivienda está sujeta a un límite de renta y cuál es el porcentaje máximo aplicable.

 

 

Prórroga extraordinaria de determinados contratos

Los arrendatarios de determinados contratos de vivienda habitual vigentes podrán solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, siempre que se cumplan los requisitos previstos y que hayan estado al corriente del alquiler durante los ocho meses anteriores.

Como regla general, el arrendador deberá aceptar la prórroga. Entre las excepciones se encuentran el acuerdo de nuevas condiciones, la celebración de un nuevo contrato o la necesidad real y acreditada del propietario de recuperar la vivienda para sí o para determinados familiares, cuando se comunique en la forma y plazo legalmente establecidos.

La prórroga extraordinaria tampoco será aplicable cuando las partes acuerden renovar o formalizar un nuevo contrato con una renta inferior, al menos, en un 5 % a la del contrato vigente.

 

Gastos de inmobiliaria y otros importes repercutidos al inquilino

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán repercutirse al arrendatario, ni directa ni indirectamente.

Los servicios adicionales que no sean esenciales para formalizar el contrato solo podrán cobrarse al inquilino cuando este los haya solicitado expresamente por escrito y haya sido informado previamente de su carácter opcional y de su coste.

Asimismo, los pactos relativos a determinados gastos generales deberán constar por escrito y expresar su importe anual. En edificios que no estén constituidos en régimen de propiedad horizontal, no podrán imputarse al arrendatario gastos de comunidad.

 

Más información obligatoria en los anuncios de alquiler

La publicidad de las viviendas deberá ofrecer información veraz y suficiente. Cuando resulte aplicable, deberá indicar:

• El índice de referencia del precio del alquiler.

• La renta del último contrato de vivienda habitual vigente durante los cinco años anteriores.

• El límite de renta aplicable.

• La condición de gran tenedor del propietario.

• Los datos identificativos exigidos para la unidad arrendada.

 

Esta obligación afecta tanto a los propietarios que anuncien directamente la vivienda como a las agencias o plataformas que intervengan en la comercialización.

 

Posibles recargos en el IBI de viviendas turísticas

Los ayuntamientos situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer recargos en el IBI para viviendas destinadas a alojamiento turístico.

El recargo podrá alcanzar:

• Hasta el 50 % con carácter general.

• Hasta el 100 % cuando el titular disponga de dos o más viviendas de uso turístico.

• Hasta el 150 % cuando sea titular de cuatro o más inmuebles residenciales destinados a este uso.

 

La aplicación efectiva de estos recargos dependerá de que el ayuntamiento correspondiente los apruebe mediante su ordenanza fiscal.

 

¿Qué deberían revisar ahora los propietarios?

Ante la amplitud de los cambios, recomendamos revisar especialmente:

• El tipo de alquiler realizado y la duración habitual de las estancias.

• La posible obligación de repercutir IVA desde el 1 de diciembre.

• Los modelos de contrato de temporada y la documentación que acredita su causa.

• La suma de las rentas en los alquileres por habitaciones.

• Las cláusulas de actualización de renta.

• La fecha de vencimiento y las posibles prórrogas de los contratos vigentes.

• La repercusión de gastos al inquilino.

• La información incluida en los anuncios.

• El efecto de la renta pactada sobre la reducción aplicable en el IRPF.

 

La nueva regulación no afecta de la misma forma a todos los propietarios. El tratamiento dependerá del destino del inmueble, la duración del contrato, su ubicación, la renta pactada, el número de viviendas del titular y las circunstancias del arrendatario.

Además, al tratarse de un real decreto-ley, su continuidad está sujeta a la correspondiente convalidación parlamentaria. Desde Gascón Gestión Empresarial seguiremos su tramitación y analizaremos la aplicación práctica de estas medidas para informar a nuestros clientes.

 

Aviso: esta información tiene carácter general y no sustituye el análisis jurídico o fiscal de cada caso particular.

Fuente oficial: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre